Zahlungsplan nach MaBV: Raten, Voraussetzungen und Verwaltung

Der Zahlungsplan nach MaBV legt fest, wann ein Bauträger welchen Teil des Kaufpreises verlangen darf: in höchstens sieben Raten, zusammengesetzt aus 13 gesetzlich festgelegten Prozentsätzen, und immer erst dann, wenn der jeweilige Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist. Bevor überhaupt eine Rate fällig wird, müssen außerdem vier rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Hier finden Sie die vollständige Ratentabelle, ein durchgerechnetes Beispiel mit sieben Raten und eine Anleitung, wie Sie Raten sauber nachweisen, anfordern und über die gesamte Projektlaufzeit verwalten.

Kurz gesagt

• Grundlage ist § 3 Abs. 2 MaBV: maximal sieben Raten, gebildet aus 13 Bauabschnitten mit festen Prozentsätzen.
• Die erste Rate beträgt 30 % des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten. Alle weiteren Sätze beziehen sich auf die verbleibenden 70 %.
• Vor der ersten Zahlung brauchen Sie einen wirksamen Vertrag mit Notarbestätigung, die eingetragene Vormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung und die Baugenehmigung.
• Ein Zahlungsplan, der zulasten des Käufers von der MaBV abweicht, ist insgesamt unwirksam.
• Wer Raten, Nachweise und Zahlungseingänge für viele Einheiten parallel steuert, arbeitet am sichersten mit einer Software, die Zahlungsplan, Käuferkommunikation und Baufortschritt verbindet.

Inhaltsverzeichnis

• Was der MaBV-Zahlungsplan regelt und warum es ihn gibt
• Diese Voraussetzungen müssen vor der ersten Rate erfüllt sein
• Die 13 Bauabschnitte und ihre Prozentsätze
• Beispiel: So bündeln Sie 13 Abschnitte zu sieben Raten
• Raten nachweisen, anfordern und verbuchen
• Typische Fehler, die den ganzen Plan kippen
• MaBV-Raten digital verwalten: Was eine Software leisten sollte
• Unsere Sicht auf den Zahlungsplan
• Zahlungspläne mit Immonilo steuern
• Häufige Fragen zum MaBV-Zahlungsplan
• Quellen

Was der MaBV-Zahlungsplan regelt und warum es ihn gibt

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Gewerbetreibende nach § 34c GewO, also auch für Bauträger. Sie enthält verbindliche Regeln zum Bauträgervertrag und zum Zahlungsplan. Ein Schwerpunkt ist die Absicherung von Kundengeldern nach §§ 2 bis 4 MaBV. Die Verordnung wird laufend angepasst: Die aktuelle Fassung wurde zuletzt durch Verordnung vom 28.07.2026 mit Wirkung zum 01.08.2026 geändert. Prüfen Sie Ihre Vertragsmuster daher regelmäßig gegen den geltenden Text.

Der Grundgedanke ist ein Gleichgewicht. Der Bauträger soll frühzeitig Abschläge erhalten, um das Projekt zu finanzieren. Der Käufer soll für keine Teilleistung mehr bezahlen, als sie wert ist, damit er bei einer Insolvenz des Unternehmens kein Geld verliert. So beschreibt es die Kanzlei Raber & Coll. in ihrer Analyse zur Fälligkeitsfalle.

Wie das in der Praxis wirkt, zeigt ein einfaches Szenario: Fällt der Bauträger nach Fertigstellung des Rohbaus aus, hat der Käufer bei eingehaltenem Plan höchstens 58 % der Vertragssumme gezahlt, nämlich 30 % für die Erdarbeiten und 28 % für den Rohbau. Bezahlter Kaufpreis und tatsächlich errichteter Bauwert liegen also nah beieinander.

Auch im Zivilrecht ist der Plan verankert: Nach § 650v BGB kann der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß der MaBV vereinbart sind. Ohne wirksamen Zahlungsplan im Vertrag gibt es keine Abschläge.

Diese Voraussetzungen müssen vor der ersten Rate erfüllt sein

Bevor ein Bauträger überhaupt Geld entgegennehmen darf, verlangt § 3 Abs. 1 MaBV vier Dinge:

1. Wirksamer Vertrag: Der Vertrag ist rechtswirksam, alle für den Vollzug nötigen Genehmigungen liegen vor, der Notar hat dies schriftlich bestätigt, und es bestehen keine vertraglichen Rücktrittsrechte des Bauträgers.
2. Vormerkung im Grundbuch: Die Auflassungsvormerkung ist an der vereinbarten Rangstelle eingetragen. Bei Wohnungs- oder Teileigentum muss zusätzlich die Aufteilung im Grundbuch vollzogen sein.
3. Lastenfreistellung: Die Freistellung von vorrangigen oder gleichrangigen Grundpfandrechten, die der Käufer nicht übernimmt, ist gesichert, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
4. Baugenehmigung: Sie ist erteilt, oder es liegen die gesetzlich vorgesehenen Bestätigungen vor, gegebenenfalls nach Ablauf eines Monats seit Zugang beim Käufer.

Daraus folgt eine Regel, die in vielen Erstgesprächen überrascht: Eine Zahlung bei Vertragsunterzeichnung ist nicht zulässig. Die erste Rate wird frühestens nach Beginn der Erdarbeiten fällig, und auch dann nur, wenn alle vier Punkte erfüllt sind.

Wer die Voraussetzungen nicht vollständig erfüllen kann, arbeitet in der Praxis mit der Ausnahmeregelung des § 7 MaBV, also einer umfassenden Sicherheit gegenüber dem Käufer. Als Bürgen kommen dabei nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen in Frage.

Bei Verträgen mit Verbrauchern kommt eine weitere Pflicht hinzu: Der Käufer hat Anspruch auf eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung. Die Grundregel steht in § 650m Abs. 2 BGB. Planen Sie diese Sicherheit beim Abruf der ersten Rate von Anfang an mit ein.

Die 13 Bauabschnitte und ihre Prozentsätze

Die Prozentsätze sind gesetzlich festgelegt. Die erste Rate bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis, alle weiteren Sätze nennt die MaBV als Anteil der restlichen 70 %. Umgerechnet auf den Gesamtpreis ergeben sich die folgenden Werte. Die Spalte rechts zeigt die Beträge für einen Kaufpreis von 500.000 €:

Zwei Besonderheiten sollten Sie kennen. Erstens: Fällt ein Abschnitt weg, etwa weil bei einer Altbausanierung keine Erdarbeiten anfallen, wird der Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Zweitens: Die Beträge sind Obergrenzen. Ein Plan, der für einen Abschnitt weniger verlangt, ist zulässig, einer, der mehr verlangt, nicht.

Beispiel: So bündeln Sie 13 Abschnitte zu sieben Raten

Da höchstens sieben Raten erlaubt sind, fassen Sie die 13 Abschnitte zu Bündeln zusammen. Eine Rate wird dann erst fällig, wenn alle Abschnitte des Bündels erreicht sind. Der konkrete Plan steht im notariellen Kaufvertrag, wo festgelegt ist, welche Teilbeträge zu welchen Voraussetzungen fällig werden. Ein häufig genutztes Schema für 500.000 € Kaufpreis:

Bei der Bündelung lohnen drei Überlegungen. Fassen Sie Abschnitte zusammen, die im Bauablauf tatsächlich nah beieinander liegen, sonst wartet eine große Rate auf ein kleines Gewerk. Legen Sie die Fassade nicht in die Bezugsfertigkeitsrate, wenn sie witterungsbedingt oft später fertig wird. Und rechnen Sie bei krummen Kaufpreisen auf volle Cent: Bewährt hat sich, alle Raten außer der letzten abzurunden und den Centrest der Schlussrate zuzuschlagen, damit die Summe exakt dem Kaufpreis entspricht.

Für Käufer ist der Plan zugleich der Finanzierungsfahrplan. Sie sollten ihn vor der Beurkundung vollständig lesen und prüfen, ob die Finanzierung zur zeitlichen Abfolge der Raten passt. Als Bauträger vermeiden Sie viele Rückfragen, wenn Sie den Plan schon in der Reservierungsphase transparent zeigen.

Raten nachweisen, anfordern und verbuchen

Im laufenden Projekt entscheidet sich, ob ein sauber formulierter Plan auch sauber umgesetzt wird. Jede Rate durchläuft drei Prüfungen, die unterschiedliche Aufgaben haben: Vertrag und Recht, Leistung und Baufortschritt sowie Finanzierung und Abruf. Keine dieser Ebenen ersetzt die andere.

1. Baufortschritt dokumentieren

Der Bauträger dokumentiert abgeschlossene Bauphasen mit Nachweisen wie Rechnungen, Fotos oder Berichten. Die Nachweise müssen zur konkreten Einheit und zum Zeitpunkt der Anforderung passen. Ein Bautenstandsbericht mit Datum, Fotos und Bezug auf die Wohnungsnummer trägt deutlich weiter als eine allgemeine Baukostenübersicht.

2. Zahlungsanforderung stellen

Die Anforderung nennt die Rate, die enthaltenen Bauabschnitte, den Betrag und die Kontoverbindung. Bei finanzierten Käufen braucht die Bank meist eigene Unterlagen für die Auszahlung. Wer die Anforderung gleich mit den Nachweisen verschickt, verkürzt die Zeit bis zum Zahlungseingang spürbar.

3. Zahlungseingang zuordnen

Bei einem Projekt mit 40 Einheiten und sieben Raten entstehen bis zu 280 Zahlungsvorgänge, oft mit Teilzahlungen, abweichenden Verwendungszwecken und mehreren finanzierenden Banken. Jede Zahlung muss der richtigen Einheit und Rate zugeordnet werden, offene Beträge müssen sichtbar sein.

4. Einwände sauber behandeln

Ist ein Bauabschnitt nicht erreicht, darf der Käufer die Rate zurückhalten, und die Beweislast für die Leistungserbringung liegt beim Bauträger. Umgekehrt rechtfertigt nicht jeder Mangel, sämtliche Zahlungen einzustellen. Bei strittigen Fällen gehört die konkrete Situation zu einem Sachverständigen für den Bautenstand und zu einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Typische Fehler, die den ganzen Plan kippen

Der teuerste Fehler ist ein Plan, der von der MaBV abweicht. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass abweichende vertragliche Zahlungspläne unwirksam sind, und zwar die Ratenvereinbarung insgesamt. Der Bauträger verliert dann seinen Anspruch auf Abschläge und muss im ungünstigsten Fall bis zur Fertigstellung vorfinanzieren. Vertraglich lässt sich das nicht umgehen: Nach § 12 MaBV dürfen die Pflichten aus §§ 2 bis 8 MaBV weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.

In der Praxis entstehen Abweichungen meist nicht aus Absicht, sondern aus Routine:

• Zu hohe Einzelraten: Ein Bündel enthält einen Prozentsatz, der über dem gesetzlichen Wert liegt, etwa weil Abschnitte falsch addiert wurden.
• Falsche Bezugsgröße: Die Folgeraten werden auf den Gesamtpreis statt auf die verbleibenden 70 % gerechnet.
• Vorfällige Anforderung: Eine Rate wird angefordert, bevor alle Abschnitte des Bündels fertig sind, oder bevor die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen.
• Mehr als sieben Raten: Etwa durch nachträglich aufgeteilte Bündel.
• Sonderwünsche vermischt: Mehrkosten aus Sonderwünschen werden ohne klare Regelung in die MaBV-Raten gepackt.
• Veraltete Vorlage: Das Vertragsmuster stammt aus einem früheren Projekt und wurde nach Rechtsänderungen nicht mehr geprüft.

Lassen Sie Ihr Vertragsmuster vor jedem neuen Projekt vom Notar oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht gegen die aktuelle Fassung der MaBV prüfen. Für die laufende Abwicklung gilt: Je weniger Werte von Hand übertragen werden, desto seltener schleichen sich Rechenfehler ein.

MaBV-Raten digital verwalten: Was eine Software leisten sollte

Solange ein Bauträger ein Einfamilienhaus im Jahr baut, reicht vielleicht eine Tabelle. Bei Mehrfamilienhäusern mit Dutzenden Einheiten, Partnermaklern und verschiedenen Käuferbanken verteilt sich der Zahlungsplan schnell auf Excel-Listen, E-Mail-Postfächer und Ordner. Genau dort entstehen die Fehler, die einen Plan angreifbar machen. Eine Software für den MaBV-Zahlungsplan sollte deshalb Folgendes können:

• Zahlungsplan direkt aus dem Projekt erzeugen: Kaufpreis der Einheit, gewählte Ratenbündel und gesetzliche Prozentsätze ergeben automatisch die Beträge, ohne manuelles Rechnen.
• Durchgängige Daten von der Reservierung bis zur Übergabe: Preis, Reservierung, Notartermin und Zahlungsplan hängen an derselben Einheit, damit kein Wert doppelt gepflegt wird.
• Automatische Zuordnung von Zahlungseingängen: Eingänge werden der richtigen Einheit und Rate zugeordnet, offene Posten sind auf einen Blick sichtbar.
• Käuferportal: Käufer sehen ihren Zahlungsplan, den Baufortschritt und ihre Dokumente an einem Ort und bestätigen Sonderwünsche und Bemusterungen dort, statt auf Papier.
• Anschluss an die späteren Phasen: Mängelverwaltung und WEG-Übergabe greifen auf dieselben Daten zu, damit auch die Schlussrate sauber abgeschlossen wird.

Wie sich Abläufe in Bauprojekten darüber hinaus automatisieren lassen, zeigt unser Beitrag zu KI in der Baubranche.

Unsere Sicht auf den Zahlungsplan

Wir erleben bei Bauträgern immer wieder dasselbe Muster: Der Zahlungsplan im Notarvertrag ist korrekt, die Probleme entstehen danach. Zahlungsanforderungen werden aus alten Vorlagen kopiert, Eingänge in einer separaten Liste abgehakt, und der Käufer fragt per E-Mail nach, welche Rate gerade offen ist.

Deshalb haben wir den Zahlungsplan nach MaBV in Immonilo nicht als Insellösung gebaut, sondern als Teil des gesamten Projektablaufs. Die Einheit, die im Grundriss entsteht, trägt ihren Preis, ihre Reservierung, ihren Notartermin und ihren Zahlungsplan bis zur Schlüsselübergabe mit. Zahlungen ordnen wir automatisch zu, und Käufer verfolgen ihr Projekt im Käuferportal nachvollziehbar.

Unser Ziel ist ein Ablauf, bei dem die Daten an einem Ort liegen und Fehler aus Papierprozessen gar nicht erst entstehen. Für Bauträger bedeutet das weniger Nachfragen und mehr Übersicht über jede Rate.

Nila

Zahlungspläne mit Immonilo steuern

Immonilo ist unsere browserbasierte Software für Bauträger und Makler. Sie bündelt alle Schritte vom Grundriss über Preisverwaltung, Reservierung, Notar und Zahlungsplan nach MaBV bis zu Bemusterung, Käuferportal, WEG-Übergabe und Mängelverwaltung in einer Plattform.

Zahlungseingänge werden automatisch zugeordnet, Partner arbeiten mit eigener Kontingentverwaltung, und Käufer sehen ihren Projektstand jederzeit selbst. Wie das für Ihr nächstes Projekt aussieht, zeigen wir Ihnen auf immonilo.de.

Häufige Fragen zum MaBV-Zahlungsplan

Wie viele Raten sind nach der MaBV erlaubt?

Höchstens sieben. Sie werden aus den 13 Bauabschnitten des § 3 Abs. 2 MaBV gebildet, deren Prozentsätze gesetzlich feststehen. Weniger als sieben Raten sind möglich, mehr nicht.

Darf der Bauträger eine Anzahlung bei Vertragsschluss verlangen?

Nein. Die erste Rate von 30 % wird erst nach Beginn der Erdarbeiten fällig, und auch nur, wenn Vertrag, Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllen. Eine Abweichung davon ist nur mit einer Sicherheit nach § 7 MaBV möglich.

Was passiert, wenn der Zahlungsplan von der MaBV abweicht?

Weicht der Plan zulasten des Käufers ab, ist die Ratenvereinbarung insgesamt unwirksam. Der Bauträger kann dann keine Abschläge nach dem Plan verlangen. Deshalb lohnt sich die Prüfung des Vertragsmusters vor jedem Projekt durch Notar oder Fachanwalt.

Worauf bezieht sich der Prozentsatz der zweiten und folgenden Raten?

Die erste Rate von 30 % bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis. Die MaBV nennt alle weiteren Sätze als Anteil der verbleibenden 70 %. Die 40 % für den Rohbau entsprechen deshalb 28 % des Gesamtpreises.

Quellen

• Makler- und Bauträgerverordnung, dejure.org
• § 650m BGB, dejure.org
• Was regelt § 650v BGB?, RA Krau
• Sicherheitsleistung beim Bauträgervertrag, RA Krau
• Ratenzahlung nach Baufortschritt beim Bauträgervertrag, RA Krau
• Fälligkeitsfalle: Der Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV, Raber & Coll.
• Bauträgerinsolvenz: Was den Käufer schützt, Tobias Scheidacker
• Bauträgervertrag prüfen, Schneider Theißing
• Makler- und Bauträgerverordnung im Überblick, ImmoScout24
• Gewerberechtliche Berufspflichten nach § 34c GewO, IHK München
• MaBV-Ratenplan, Müller Hillmayer
• Kaufpreisraten beim Bauträgerkauf, DOMINO Bau
• Neubau durch Bauträger: Darlehensauszahlung, DZ HYP
• Bauträger-Zahlungsplan: MaBV, Baufortschritt und Bankabruf, Albfinanz
• Makler- und Bauträgerverordnung, Kettenbach Immobilien

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